今年北京市新房交易量创6年以来新高，1-7月份同比去年交易量上涨68%。

环比三年前限竞房主导的市场，楼面地价平均上涨了7000每平米，这也使得在限竞房逐步退出市场的同时，整体新房的单价总价大幅上涨，400万以内新房去化速度非常快，而新增供应较为不足。

我们预判今年下半年500万以内新房只要不是特别偏远的地方，去化速度会非常快。

其中最典型的区域就是顺义。

这是北京目前为数不多的单价、总价双低，且有大存量房源的区域，也是第一批拍地中没有顺义身影的主要原因。

今天重点和大家聊聊顺义，这篇文章或许会改变你对顺义的认知。

目前顺义区域新房主要集中在马坡、仁和、新国展板块、北小营板块。价格上，最低的175万，高到千万级，当然还有亿级的别墅。

说到顺义，首先想到的就是首都机场这个巨无霸。靠着首都机场初期的发展，顺义聚集了一大批有钱人，后沙峪天竺不知道藏着多少千万甚至亿万豪绅。

提及机场，很多刚来北京的人都有一个错觉：首都机场位于顺义区，那可就大错特错了！这可是北京朝阳区的“飞地”，刚开始建设那会儿顺义都没有划归北京。

划进北京那可了不得了，有了机场，就有了外交、外贸的天然优势，孕育而生的，就是现在的中央别墅区，主体在后沙峪、天竺临温榆河这带。

因为全国的限墅令的影响，北京市真正意义的别墅已经“绝版”，后沙峪的板块也许久未供应新地。和光瑞府之前，限价5.5万的后沙峪三兄弟（祥云赋、公园十七区、建邦顺颐府）在一条直线上“打架”，磨了两年都卖到尾盘了。

毕竟当时，朝阳外溢的刚需，上车顺义，还想离朝阳近一点的新盘，也只有这三个了，15号线再往顺义区走，也没啥临地铁新房可选。

目前后沙峪最新的就是和光瑞府了。面积110-150平，三种户型。按照7万算，总价700万起。

据我们得到的最新消息，项目样板间将于9月5日亮相，开盘价格有惊喜。

别眨眼，来看看户型：

搁顺义区这个预算叫改善，但是按照朝阳区的购买力与财力，这基本是“刚需”的价格，我们预计会卖的很好，望京区域购房者的实力不容小觑。

从地理距离来说，如果在望京上班，想要环境好，有圈层基础的，这个项目可以重点考虑。

除了后沙峪，目前新房最集中的就是顺义新老城的两个板块，仁和、马坡。

先来说资历老的仁和。

“十一五”期间，北京要求全力建设好北京市六大高端产业功能区，仁和位于顺义临空经济功能区也是发展重点。这给仁和镇发展第三产业，服务首都机场提出了更高的要求。

之后仁和经历了大规模的拆迁，城建主导，这里也在慢慢变化，住宅区东侧还是保留着一些工业厂区的，而住宅区则是这些工业区职工的“专属宿舍”。

目前除了深耕仁和的城建打造的北京合院，还有今年新入市的三姐妹：公园都会、龙湖云河砚还有路劲御和府。

先来说说配套。总结一句话：不完善，但是有很大的提升空间。

交通上无地铁，距离最近的是15号线顺义站，约6公里；自驾有双河大街、外环路、机场第一高速、第二高速等。

不过，顺义区可以说是北京各区里地铁呼吁最强的，区里为了发展（或者说卖地）一直在推进R4线延长至仁和等区域，以及15号线东延进入轨道三期规划，目前两条线处于区级的规划，但是市里还没有实际批复。

商业有鑫海韵通大卖场，可以满足日常需求，自驾到顺义核心区20分钟内有华联、国泰等大型商场。教育上没啥优质学校，就是附近的顺义一中，石园小学等。医疗距离顺义妇幼车程10分钟，顺义区还有中医院等三甲级医疗配套。

公园及休闲还是不错的，周边有潮白河、仁和公园、顺义新城滨河森林公园等，周边还有北京乡村高尔夫球俱乐部等。

那么仁和除了本地人谁还会去买？从地图上看，主力就是朝阳区的外溢刚需人群；还有机场工作的人群。

仁和虽然直线距离望京得有20公里开外，咱们把接驳地铁的时间算进去，假设有车到顺义站，之后15号线地铁到望京，我们估算平均需要一个小时。对于刚需来说，这个时间应该是可以接受的。

再看另一个板块，马坡。

本周六我们群里许多购房者想去马坡实地考察，应购房者要求我们组个免费的团，还给大家安排了抽大奖环节以及路费补贴，想去的扫码报名。

顺义新城主体的核心就是马坡板块，这里是靠奥运会水上运动而兴起的改善居住区，生态环境没的说。房屋的均价也是顺义几个核心板块中最低的。

目前板块内有中建宸庐、和锦华宸、招商·顺义·臻珑府、恒大上和府5个盘，还有一宗中建一局待定的6060地块。

一共5个新房，自然也有差异化的产品。其中顺义版的招商臻珑府据说会复刻亦庄的产品，最小72平，按照均价4万算，总价288万起。

基于马坡目前的现状，配套是比老城区更好一些的，除了臻珑府外，其他项目基本突出改善，最典型的莫过于中建宸庐。整个项目为了打造产品专门去辋川采风，最后多个专业设计师融合传统文化打造了这样的改善作品。

示范区还是很不错的，这个项目也是中建今年的营销重点，别墅、改善洋房都是很不错的，有机会组织大家去品味一下北京的“辋川别业”，想了解更多细节请加饭总vfang19

金地+保利的和锦华宸，品质也是十分不错的，户型特别优质，95㎡三居总价约400万左右（最终以项目实际定价为准）。

适合在东、北部，如望京、首都机场等地工作的购房者，项目总价不高，产品品质不错，属于低密纯洋房设计，居住舒适度很高。

虽然马坡“内卷”但都是强者卷强者，根据需求与预算来选，基本没有啥特别纠结的点，这个区域是顺义除后沙峪外最宜居的板块，除了价格、看品质、看未来物业。

经常有购房者问：如果就300-400万预算的话，非要在顺义新老城权衡的话，怎么选呢？

我们建议选择新城马坡，毕竟配套会好一些，环境方面也有基础。而如果只考虑上车，仁和是最好的选择，毕竟目前马坡上车房子可能比较少，现在很多开发商的产品还是偏改善的。

最后总结一下顺义市场：

预算极少，选择北小营北京国际社区，有金茂的品牌背书，品质没问题；刚需上车，选择仁和板块，毕竟总价低；预算稍高可以选择马坡，配套足，选择性多；预算足够，建议还是选择和光瑞府，配套全，位置好，潜力大。

本周末双线齐发，带大家去看顺义低总价盘和锦华宸、中建宸庐，以及昌平新上的，关注度极高的奥森春晓、北清云际，想去的扫码报名，可抽大奖报销路费哦。