原标题：318套房，21人登记！离惠州太近的天麟天悦，欲哭无泪…
石龙全新盘天麟天悦莞e认购登记结束了。
这个2020年4月就拿地的项目，总算要开盘了，但318套房却只有21人登记。
楼市君去看过这个项目，位于石龙新城中心，配套也还可以，怎么就没人想买呢？
截图自莞e认购
项目封顶后才拿证318套房，仅21人登记这还得从项目的背景说起。
位于石龙新城的天麟·天悦，在方正路南侧，靠近新鸿基珑汇，项目往南距东江还不到1公里。
2020年4月，石龙迎来土地断供5年后的首宗商住地出让，由天麟地产拍下，折合楼面价11020元/平，这也是石龙楼面价首次过万。
去年9月，项目开放了销售中心和样板房，楼市君当时也有过实探，项目体量不大，占地仅1.3万平，共规划4栋26层高住宅。
项目沙盘东莞楼市发布摄
展开全文此后，项目一直没有更新动态节点，甚至到今年4月，项目建设都封顶了，却仍然没有拿到预售证，市场似乎快要忘记它了。
图源：广东天麟官微
直到5月才终于迎来好消息，项目拿到预售证，并宣布开启认购登记。
5天的登记周期结束，开盘时间待定，但没想到经过大半年的蓄客，318套房最终却只等来21人的“青睐”，略显尴尬。
91-135平户型实用项目配套丰富完善是项目做的很差，还是配套不好呢？好像都不是。
产品方面，首开的是91平三房、102平三房和135平四房三个户型，定位刚改和改善买家。
天麟天悦户型图
91平和102平户型都比较方正，三个卧室还带有主卧套间，销售透露使用率达到8成以上，尤其是102平还做到南北对流。
135平户型设计虽然不是市面上常见的结构，但也是双阳台对流，通风采光都能保证，四个卧室还带有两个套间。
户型居住舒适度不错，前面提到的与项目不到1公里的东江景观也能被享有，据销售介绍，由于所有楼栋都是坐北朝南设计，基本12层以上可南望东江。
102平样板房东莞楼市发布摄
配套方面，项目因处在石龙核心地段，商业、教育、医疗等资源都算充足。
周边的汇星商业中心、沃尔玛等可以满足石龙人基本的生活需求；石龙中学、东莞第三人民医院等也在项目附近，生活配套很成熟。
石龙远离松山湖、城区与惠州价差近3成产品、配套都不算差，项目不太受关注的原因，或许就在于石龙本身。
当下的石龙面临两大主要问题：
一是发展内驱较弱。
作为东莞面积最小的镇，石龙2021年GDP仅约128亿元，全市排名倒数第4。
且产业经济依靠外资企业（约占80%)，民营企业的发展存在短板，尤其是高新企业数量仅占全市的2%。
二是购买力严重不足，去化难度太大。
根据市住建局发布的商品住房存量情况，3月石龙新房库存还有897套，3月石龙新房网签量为20套，去化周期还需45个月。
而热门地区虎门的同时段去化周期为29个月，约为石龙的2/3。
根据《2021年东莞市国民经济和社会发展统计公报》信息，石龙常住人口为14万人，相比千万人口的东莞市简直微不足道。
去化周期更短的虎门人口则是84万，而且还有30%的外地客涌入。
简单对比就能看到，石龙楼市有多困难，不仅内部难以消化，外来力量也不足。
石龙虽然属于松山湖片区，但不论是距离松山湖中心亦或主城区都相对较远，松山湖中心购买力会选择往大朗、寮步等外溢，而主城区购买力都外溢到石碣或厚街等。
松山湖、主城区、石龙购买力外溢示意图
何况石龙人还大批被邻居惠州石湾的低价吸引，所以石龙楼市一直处于不温不火的状态。
据了解，惠州石湾楼盘的石龙、石排客户占比过半，有些楼盘甚至高达70%以上。
在这样的大环境下，天麟天悦要卖多少钱呢？
据项目5月刚拿到的预售证信息显示，1-4号楼均已备案，单价最低的有1.84万/平，均价区间在1.97-2.14万/平，整体均价为2.05万/平。
目前，石龙在售/待售新盘共有包括华讯大宅、新鸿基·珑汇在内的4个，均价最低的华讯大宅近1.9万/平。
虽然天麟天悦的价格低于新鸿基·珑汇和中信凯旋湾，但后两盘离江更近，江景资源会更充足。
但楼市君前面也提到，销售透露过项目12层以上均可望江，单价相差2500元/平，楼市君认为还是具备一点优势的。
但扩大范围看，板块内部的价格优势却被惠州石湾的价差所抵消。
如图所示，石龙过了罗浮山大桥就是惠州石湾，隔壁石湾镇的新房售价在1.1-1.4万/平，形成了明显的价格差，使得石龙新房的购买需求被稀释。
例如一线临江的旭辉华宇·东江公元，单价仅需1.45万/平，与天麟天悦直线距离才2.4公里，价格足足低了3成。
截图来自安居客
总之，2万出头的价格，过桥到石湾能省一大笔，再加点就能买到石碣、厚街，这样看来，天麟天悦318套房才21人登记，似乎也能说通了。
不知道项目后续的路会如何走呢？
要么在价格上费点心思，但地价挡在那里；要么维持成本，或许就只能等下去了吧。返回搜狐，查看更多
